Il tetto (di lusso) sopra Berlino

Germania, Mecca europea degli investimenti immobiliare. E la Capitale è "glam".

 

di Alfiero MASSIMINI*

Diverse statistiche economiche, tra cui quella condotta recentemente da Ernst & Young, rivelano che Germania risulta essere il “Paese che più attrae investimenti in Europa” (è meglio che non vi dica a che posto è l’Italia…).

Il numero dei progetti di investimento commerciale continua a crescere ogni anno, con dati sempre più rassicuranti, tanto che oggi la patria della birra si presenta al quarto posto (dopo Cina, Usa e India) della classifica mondiale per numero di investimenti presenti e per le relative proiezioni economiche.

Ma quali sono i fattori di questo successo? Perché oggi, più che mai, conviene investire in un immobile in Germania?

Innanzitutto per la sua situazione produttiva ed economica, che è difficilmente riscontrabile in altri Paesi europei: non a caso la nazione tedesca è da molti considerata la “locomotiva d’Europa”.

Se a questo fattore sommiamo la qualità delle sue infrastrutture, fra le migliori del ‘vecchio continente’, con un’ottima rete autostradale, ferroviaria e delle telecomunicazioni, capiamo perché il “Made in Germany” è il secondo maggiore distributore al mondo, con oltre 400 milioni di consumatori (per rendersene conto, basta contare il numero di automobili tedesche che percorrono quotidianamente anche le nostre strade).

Va pure detto che la Germania possiede una posizione strategica e unica in Europa, che le consente di fare da ponte con le emergenti economie dell’Est. Inoltre, dal punto di vista sociale, la nazione tedesca rappresenta oggi una delle realtà più liberali e stabili del mondo, con un ottimo sistema educativo, ricco di numerosi e avanzati centri universitari, di ricerca e scuole di orientamento al lavoro.

Tutto ciò ha contribuito a portare negli anni ben 22mila aziende straniere ad aprire una filiale in Germania, dove il mercato del lavoro non solo non mostra segnali di saturazione, ma anzi continua a produrre uno stabile panorama lavorativo e un ricco giro d’affari. E la maggior parte dei dipendenti di queste aziende vivono in case in affitto.

Con queste premesse, come consulente immobiliare senz’altro consiglierei a un mio cliente di prendere seriamente in considerazione la possibilità di investire in Germania.
Ma dove? Dopo un’approfondita analisi, la risposta è: Berlino!

Perché? Per diversi buoni motivi… Vediamoli insieme.

         

         

         

Capitale economica, culturale e architettonica
 
Dopo la riunificazione delle due metà della città e la decisione, degli Anni ’90, di riportare la capitale da Bonn a Berlino, è seguito un lungo periodo d’assestamento durato circa 15 anni. Grazie al ritrovato ruolo di capitale, la città è rinata anche dal punto di vista architettonico e oggi è considerata anche la capitale culturale tedesca, grazie ai numerosi musei, teatri, gallerie d’arte e studi d’architettura.

Potenziale del mercato residenziale di Berlino
 
Al contrario di noi italiani, la maggior parte dei cittadini tedeschi vive in case affittate (circa il 65%). A Berlino questa tendenza è addirittura più accentuata: solo il 18% vive in case di proprietà e in futuro si prevede un forte aumento dei nuclei famigliari in affitto, che già rappresentano l’82%.

In breve, il mercato residenziale berlinese offre:
• basso prezzo d’acquisto rispetto ad altre metropoli europee;
• forte domanda di unità residenziali da affittare;
• rendimento da locazione medio del 5% (ben superiore alla media percentuale delle altre città tedesche ed europee);
• strutture in loco specializzate nell’affittare gli appartamenti (i proprietari quindi non si devono preoccupare di locare le proprie unità immobiliari, ma c’è già chi ci pensa);
• carenza di appartamenti nelle aree residenziali preferite (quindi forte richiesta);
• bassa percentuale di nuove costruzioni e prevedibile carenza di appartamenti di qualità nei prossimi anni (circa 18mila unità all’anno);
• probabile aumento degli affitti medi nei prossimi anni e relativo incremento delle rendite immobiliari.

Valori di acquisto molto vantaggiosi
 
Dopo un forte calo dei prezzi, avvenuto a partire dal 1995, e il collasso dell’industria edile (calo del fatturato e delle unità costruite del 80% in 5 anni) il mercato si è assestato a un livello notevolmente inferiore ai prezzi del 1995. 

Anche se nelle zone più interessanti della città i prezzi negli ultimi anni hanno ripreso a crescere (ad esempio, nell’ultimo anno a Prenzlauer Berg i prezzi sono incrementati del 10%) oggi a Berlino si riesce ancora ad acquistare studió (monolocali, ndr) da 50 a 80mila euro e bilocali da 90 a 180mila euro.

Oltre ai singoli appartamenti, si trovano ancora abbastanza facilmente interi palazzi, sia residenziali (da 10 a 40 appartamenti più piastra commerciale al piano terra, con prezzi da 7/800mila euro a 3 milioni e 500mila/4 milioni di euro e rendita media intorno al 5-7%) che palazzi commerciali e direzionali (con prezzi da 1 milione e 300mila euro a ben oltre i 10 milioni e una rendita media intorno al 6-8%).

Come vedete, il mercato immobiliare di Berlino offre delle ottime opportunità per tutte le tasche. Ma, come fare a orientarsi nella vasta offerta berlinese?
Se tornate la settimana prossima, qui su Il Giornale del Lusso, lo vedremo insieme!


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 28/12/2011.
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