Come proteggere il patrimonio immobiliare

Protezione del patrimonio, passaggi generazionali, tutela della famiglia… diamo una prima occhiata al trust immobiliare

di Alfiero MASSIMINI*
Vi sono numerosi modi per protegge il patrimonio immobiliare di una famiglia.
Che si tratti di una villa di lusso, di un attico oppure di un immobile a reddito, uno degli strumenti di tutela più utilizzati, soprattutto all’estero, è il trust immobiliare. 

Oggi iniziamo a vedere di che cosa si tratta…
Che cos’è il trust
 
È uno strumento giuridico originario dei Paesi di “common law” che, nell’interesse di uno o più beneficiari oppure per uno specifico scopo, permette di strutturare in vario modo “posizioni giuridiche” basate su legami fiduciari. Naturalmente, i beneficiari iniziali e quelli finali di un trust possono anche essere differenti.

Quando si costituisce un trust, in pratica, si viene ad instaurare un rapporto di fiducia tra il ‘settlor’ o ‘grantor’ (disponente, ndr) ed il ‘trustee’ (amministratore fiduciario, ndr) al quale viene affidato il potere-dovere di gestire un patrimonio composto da beni mobili o immobili, secondo “regole” ben precise fissate dal disponente al momento della costituzione del trust.

Alcuni degli effetti più caratteristici di un trust sono: riservatezza, separazione e protezione del patrimonio (anche con finalità successorie), tutela dei minori o di persone diversamente abili, beneficenza, gestione fiduciaria vincolata e responsabilizzata dei beni, vantaggi fiscali. 

Generalmente, gli effetti coincidono con lo scopo principale o finale per cui è stato costituito il trust.

    

    

 

Il trust immobiliare

Il trust immobiliare permette di creare un patrimonio separato e garantito, composto da vari tipi di immobili, che possono anche essere ubicati in differenti località (pure in differenti nazioni) con il vantaggio che tale patrimonio non potrà essere aggredito, se non esclusivamente da creditori del trust.

Si potrà quindi gestire un asset (patrimonio, ndr) senza ricorrere al più dispendioso strumento della normale SRL e si potranno contestualmente porre le basi per una suddivisione ereditaria dell’intero patrimonio, o comunque una suddivisione nel futuro di tali beni, evitando le tasse di successione.

Trust immobiliare o fondo immobiliare fiduciario?

Generalmente il trust è preferibile al consueto fondo patrimoniale fiduciario, non solo per la maggiore flessibilità e sicurezza, ma anche perché c’è una sostanziale differenza: nel mandato fiduciario la proprietà dei beni appartiene solo formalmente all’amministratore, che si obbliga ad obbedire a tutte le disposizioni del settlor, compreso l’eventuale ordine di restituzione degli stessi. Nel trust, invece, il trustee è il pieno proprietario dei beni, ovviamente vincolato alle condizioni del settlor e se ciò è funzionale alle volontà espresse da quest’ultimo nell’atto di costituzione del trust.

Ed è proprio la piena proprietà del trustee che giustifica l’uso dello strumento ai fini di protezione e pianificazione successoria, evitando quindi le tasse di successione.

Il trust in Italia

Dal gennaio 1992 il trust è stato riconosciuto anche dal nostro ordinamento giuridico, a seguito della ratifica della Convenzione dell’Aja del 1 luglio 1985, intervenuta con legge 16 ottobre 1989 n. 364.

Per la prima volta in Italia il trust è stato preso in considerazione anche sotto il profilo fiscale dalla legge finanziaria 2007 e da alcune circolari dell’Agenzia delle Entrate, prima fra tutte la n.48/E del 2007, al solo fine di regolamentarne con chiarezza gli aspetti fiscali e tributari.
Ciò determina, sostanzialmente, l’assoggettamento a imposta fissa dell’atto costitutivo di trust e gli atti di conferimento in esso di beni, invece della ben più gravosa aliquota proporzionale, che rimane obbligatoria nella fase di effettiva attribuzione della ricchezza. In alcune ipotesi applicative il risparmio di imposta può essere evidente e consistente.

   

   

Il trust all’estero
 
Va fatta una distinzione tra i cosiddetti trust interni da quelli esteri.

I primi sono costituiti in Italia, anche se sono regolati da una legge straniera che il settlor può scegliere (ad esempio, legge inglese o di altra giurisdizione estera).

I secondi sono invece costituiti all’estero, ma possono comprendere beni ubicati anche in Italia. Questa tipologia di trust, di solito viene scelta perché garantisce una privacy ferrea e notevoli vantaggi fiscali (ad esempio, in Liechtenstein, i trust sono completamene anonimi e non sono tassati).

Dato che quello della protezione del patrimonio immobiliare è un tema che interessa a molti, torneremo prossimamente ad occuparcene. 

Qui, su Il Giornale del Lusso.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 25/07/2012.

Link all'articolo:  http://www.ilgiornaledellusso.it/2012/07/25/come-proteggere-il-patrimonio-immobiliare/

Il mattone che vale

Immobili a reddito e impianti di energie alternative: vivere di rendita in tempi di crisi

di Alfiero MASSIMINI*

Anche in tempi di crisi economica, c’è chi riesce a vivere di rendita. Come?

Grazie a un ‘Diversified Assets Portfolio‘, cioè un pacchetto di risorse costituito nel corso di alcuni anni, spesso abbinando le più classiche forme di investimento (titoli di stato, obbligazioni corporate, obbligazioni high yield, azioni, derivati, ETF, fondi comuni d’investimento, polizze, metalli preziosi, ecc.) a una selezione di immobili a reddito e impianti di energie alternative che, grazie alle caratteristiche di sicurezza del rendimento, sono strumenti sempre più utilizzati.

Va detto innanzitutto che la composizione ideale di un Portfolio ‘conservativo’, cioè a basso rischio, deve tenere conto della massimizzazione dei margini e della minimizzazione del rischio. E ciò deve essere coerente con l’intero orizzonte temporale di investimento (ipotizzato di lungo periodo).

In questa ottica, un giusto mix di immobili a reddito e impianti di energie alternative può contribuire a ottenere un reddito costante e a basso coefficiente di rischio. Sicurezza, certezza di rendimento e costante rivalutazione del capitale ne fanno strumenti ideali per un investimento di lungo periodo.

Gli immobili a reddito sono generalmente locati per lunghi periodi, normalmente 18 anni con contratto 9 + 9, e i loro canoni di locazione sono garantiti da fideiussione bancaria (e di questi tempi, avere una garanzia sul reddito fa un’enorme differenza).

Inoltre, in un ottica di investimento a lungo termine, gli immobili a reddito rappresentano un ottimo metodo per proteggersi dall’inflazione.

Alcune settimane fa, avevamo visto insieme quali sono le proprietà più gettonate e quali rispondono meglio sia alle esigenze dei grossi investitori istituzionali che a quelle dei piccoli investitori.

Facciamo un piccolo resumée e vediamo insieme quali sono le novità che le riguardano…

Gli investitori istituzionali, prevalentemente fondi di investimento e SGR (ndr, Società di Gestione Risparmio) investono ovviamente in grossi asset immobiliari che spesso richiedono investimenti ad otto e nove cifre.

Vengono acquistati interi centri direzionali, centri logistici (sui tetti dei quali è anche possibile realizzare degli impianti fotovoltaici o mini-eolici), pacchetti di sportelli bancari (ndr, immobili locati a banche che vi realizzano le proprie filiali), supermercati, gallerie negozi ed interi centri commerciali. Ma anche palazzine nei centri storici da convertire in  uffici da affittare a professionisti di buon livello (notai, avvocati, studi associati di commercialisti e consulenti aziendali).

Altre proprietà molto gradite agli investitori immobiliari sono le cliniche private e le RSA (ndr, strutture Residenziale Sanitarie Assistenziali, meglio conosciute come case di riposo).
Invece, hotel e strutture turistiche oggi sono meno ricercati, a causa della crisi e del conseguente calo del giro di affari nel settore alberghiero (anche se, alcuni alberghi di lusso ne hanno risentito meno).

       

       

   

Un’altra tipologia di investimento che, da un certo punto di vista, può rientrare nella categoria degli immobili a reddito è quella degli impianti di energie alternative (fotovoltaici, idroelettrici, eolici e a biomasse).

Non mi riferisco ovviamente ai piccoli impianti familiari, ma a quelli grandi dimensioni, alcuni dei quali superano i 100 milioni di investimento ma rendono diversi milioni di euro all’anno. 

I proprietari di questi impianti guadagnano sia dai contributi garantiti dal GSE (ndr, Gestore Servizi Elettrici S.p.A.) per 20 anni che dalla vendita della corrente elettrica prodotta.

       

        

    

Sarà interessante vedere quali saranno le decisioni che prenderà nei prossimi giorni il Governo Monti per quanto riguarda l’IMU (ndr, la tassa che sostituirà la vecchia ICI) che inevitabilmente andrà ad influire sul rendimento degli immobili a reddito (le indiscrezioni giunte fino ad oggi non hanno ancora chiarito come effettivamente va calcolatal’IMU).

Inoltre, il ministro Passera ha annunciato una revisione del sistema di incentivi per le energie alternative e quindi, anche su questo fronte, dobbiamo attendere di vedere i provvedimenti definitivi per valutare come e quanto incideranno sugli impianti fotovoltaici, idroelettrici, eolici e a biomasse.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 25/04/2012.
Link all'articolo:  http://www.ilgiornaledellusso.it/2012/04/25/il-mattone-che-vale/

Una casa vista oceano. A Miami

Gli affari immobiliari negli Usa si fanno in Florida

 

di Alfiero MASSIMINI*

Vi piacerebbe possedere un appartamento negli Stati Uniti? E se poi la vostra casa americana generasse anche un reddito da affitto? Non sarebbe male, vero?
Ma dove vale la pena di investire?

A Miami, perché i prezzi sono ancora molto vantaggiosi… vediamo insieme il motivo.
Il mercato immobiliare Usa, in seguito alla crisi economica, ha subito delle fortissime contrazioni e di conseguenza i prezzi delle proprietà immobiliari sono scesi, in alcuni casi letteralmente crollati, come in Florida dove i valori delle unità abitative sono calati anche oltre il 70%.

Verso la metà del 2011, in Florida oltre un milione e 600mila abitazioni erano ancora invendute… più del 63% di aumento rispetto agli ultimi 10 anni. Infatti, l’anno scorso la percentuale di case rimaste da vendere è risultata decisamente più evidente in questo Stato rispetto agli altri: in California era soltanto l’8%, in Nevada il 14% e in Arizona il 16% delle unità immobiliari era vacante.

In Florida la contea peggiore è risultata quella di Collier, con un pesante 32% di abitazioni invendute, seguita a brevissima distanza dalla contea di Lee con il 30%, nella contea del Sarasota le case vuote raggiungevano il 23%, mentre quella che ha performato meglio è stata la contea di Miami-Dade con una percentuale del 12%.

Ma perché proprio in Florida il “drop” dei prezzi immobiliari è stato così evidente?
Nello “Stato del sole” l’incremento della popolazione dai primi Anni ’90 è stato costante e apparentemente inarrestabile. 

La Florida, in particolar modo Miami, oltre a essere meta di molti pensionati americani che ogni anno vi si rifugiavano per godersi la vecchiaia giocando a golf sotto il sole, era la destinazione preferita (e lo è tuttora) di milioni di turisti che ogni anno vi facevano visita. 
Tutto ciò generava un forte bisogno di nuove case sia da vendere che da affittare.

La speculazione immobiliare fino a metà del 2008 è stata decisamente forte, ma si è costruito più di quanto il mercato sia stato poi effettivamente in grado di assorbire. Le case in quel periodo erano ancora molto ricercate e i numerosi investitori scommettevano sul fatto che i prezzi avrebbero continuato a salire (nessuno ovviamente aveva previsto che, di lì a poco, sarebbe scoppiata la crisi economica più pesante e lunga del secolo).
L’eccesso di offerta sul mercato, i molti pensionati americani che, spaventati dal crollo della finanza mondiale, non si sono più trasferiti in Florida e il protrarsi della crisi economica, hanno contribuito al forte calo dei prezzi.

In compenso però è sempre molto forte, anzi è in aumento, la richiesta di appartamenti di alta qualità in affitto. I numerosi turisti che quotidianamente sbarcano a Miami spesso preferiscono affittare un appartamento per una settimana anziché andare in hotel. Di conseguenza, sia gli affitti short-term che quelli long-term qui sono molto proficui e proprio non conoscono crisi.

Questo contesto oggi offre agli investitori europei la possibilità di cogliere qualche buona opportunità: è vero che in questo momento il cambio euro-dollaro non è affatto favorevole, ma i prezzi degli appartamenti sono calati così tanto che si riesce ancora a fare dei buoni affari.

                  

                    

       

Soprattutto a Miami in questo periodo è possibile acquistare una proprietà di alta qualità a un prezzo estremamente vantaggioso. 

Poche location negli States hanno un potenziale così elevato e offrono la chance di fare un investimento a lungo termine, che consenta di ottenere un buon Capital Gain (rivalutazione del capitale investito, ndr) unito a un discreto rendimento da affitto (intorno al 4-5%).

Proprio a Miami opera una società italiana che acquista intere palazzine e boutique hotel, che restaura con competenza e con il tipico gusto italiano. Poi affitta gli appartamenti tramite una propria struttura locale ben organizzata, che consente anche ai piccoli investitori di acquistare un appartamento (oppure la suite di un hotel) già a reddito, con la formula che gli americani definiscono “hassle-free“, cioè senza problemi e preoccupazioni organizzative.

Un buon esempio è una palazzina di Miami Beach ubicata proprio nel cuore di South Beach, in un quartiere tranquillo e a soli 4 blocchi dalla spiaggia e da Ocean Drive, con i suoi famosi ristoranti e locali notturni.

La palazzina, dal tipico stile Art Deco, ha due piani con scale interne e una porta di accesso indipendente per ognuna delle unità abitative.

Tutti gli appartamenti, attualmente oggetto di una radicale e completa ristrutturazione, saranno dotati di tutti i confort tecnologici uniti a uno stile moderno ed elegante.
Agli investitori che acquisteranno gli appartamenti sarà offerto un servizio di “property management”, sia per gli arredi proposti con la formula “chiavi in mano”, sia per gli affitti in short e long-term, tali da garantire all’investimento una buona redditività.
Questa società italiana, poco distante sempre in South Beach, ha appena acquistato un boutique hotel con 30 suite, che sta finemente ristrutturando e poi venderà già a reddito.

Naturalmente, i proprietari degli appartamenti e delle suite dei boutique hotel possono disporre delle loro proprietà quando desiderano andare a Miami per trascorrere una settimana con la propria famiglia o con gli amici. 

Devono semplicemente comunicarlo in anticipo al booking center.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 18/01/2012.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2012/01/18/una-casa-vista-oceano-a-miami/

Il tetto (di lusso) sopra Berlino

Germania, Mecca europea degli investimenti immobiliare. E la Capitale è "glam".

 

di Alfiero MASSIMINI*

Diverse statistiche economiche, tra cui quella condotta recentemente da Ernst & Young, rivelano che Germania risulta essere il “Paese che più attrae investimenti in Europa” (è meglio che non vi dica a che posto è l’Italia…).

Il numero dei progetti di investimento commerciale continua a crescere ogni anno, con dati sempre più rassicuranti, tanto che oggi la patria della birra si presenta al quarto posto (dopo Cina, Usa e India) della classifica mondiale per numero di investimenti presenti e per le relative proiezioni economiche.

Ma quali sono i fattori di questo successo? Perché oggi, più che mai, conviene investire in un immobile in Germania?

Innanzitutto per la sua situazione produttiva ed economica, che è difficilmente riscontrabile in altri Paesi europei: non a caso la nazione tedesca è da molti considerata la “locomotiva d’Europa”.

Se a questo fattore sommiamo la qualità delle sue infrastrutture, fra le migliori del ‘vecchio continente’, con un’ottima rete autostradale, ferroviaria e delle telecomunicazioni, capiamo perché il “Made in Germany” è il secondo maggiore distributore al mondo, con oltre 400 milioni di consumatori (per rendersene conto, basta contare il numero di automobili tedesche che percorrono quotidianamente anche le nostre strade).

Va pure detto che la Germania possiede una posizione strategica e unica in Europa, che le consente di fare da ponte con le emergenti economie dell’Est. Inoltre, dal punto di vista sociale, la nazione tedesca rappresenta oggi una delle realtà più liberali e stabili del mondo, con un ottimo sistema educativo, ricco di numerosi e avanzati centri universitari, di ricerca e scuole di orientamento al lavoro.

Tutto ciò ha contribuito a portare negli anni ben 22mila aziende straniere ad aprire una filiale in Germania, dove il mercato del lavoro non solo non mostra segnali di saturazione, ma anzi continua a produrre uno stabile panorama lavorativo e un ricco giro d’affari. E la maggior parte dei dipendenti di queste aziende vivono in case in affitto.

Con queste premesse, come consulente immobiliare senz’altro consiglierei a un mio cliente di prendere seriamente in considerazione la possibilità di investire in Germania.
Ma dove? Dopo un’approfondita analisi, la risposta è: Berlino!

Perché? Per diversi buoni motivi… Vediamoli insieme.

         

         

         

Capitale economica, culturale e architettonica
 
Dopo la riunificazione delle due metà della città e la decisione, degli Anni ’90, di riportare la capitale da Bonn a Berlino, è seguito un lungo periodo d’assestamento durato circa 15 anni. Grazie al ritrovato ruolo di capitale, la città è rinata anche dal punto di vista architettonico e oggi è considerata anche la capitale culturale tedesca, grazie ai numerosi musei, teatri, gallerie d’arte e studi d’architettura.

Potenziale del mercato residenziale di Berlino
 
Al contrario di noi italiani, la maggior parte dei cittadini tedeschi vive in case affittate (circa il 65%). A Berlino questa tendenza è addirittura più accentuata: solo il 18% vive in case di proprietà e in futuro si prevede un forte aumento dei nuclei famigliari in affitto, che già rappresentano l’82%.

In breve, il mercato residenziale berlinese offre:
• basso prezzo d’acquisto rispetto ad altre metropoli europee;
• forte domanda di unità residenziali da affittare;
• rendimento da locazione medio del 5% (ben superiore alla media percentuale delle altre città tedesche ed europee);
• strutture in loco specializzate nell’affittare gli appartamenti (i proprietari quindi non si devono preoccupare di locare le proprie unità immobiliari, ma c’è già chi ci pensa);
• carenza di appartamenti nelle aree residenziali preferite (quindi forte richiesta);
• bassa percentuale di nuove costruzioni e prevedibile carenza di appartamenti di qualità nei prossimi anni (circa 18mila unità all’anno);
• probabile aumento degli affitti medi nei prossimi anni e relativo incremento delle rendite immobiliari.

Valori di acquisto molto vantaggiosi
 
Dopo un forte calo dei prezzi, avvenuto a partire dal 1995, e il collasso dell’industria edile (calo del fatturato e delle unità costruite del 80% in 5 anni) il mercato si è assestato a un livello notevolmente inferiore ai prezzi del 1995. 

Anche se nelle zone più interessanti della città i prezzi negli ultimi anni hanno ripreso a crescere (ad esempio, nell’ultimo anno a Prenzlauer Berg i prezzi sono incrementati del 10%) oggi a Berlino si riesce ancora ad acquistare studió (monolocali, ndr) da 50 a 80mila euro e bilocali da 90 a 180mila euro.

Oltre ai singoli appartamenti, si trovano ancora abbastanza facilmente interi palazzi, sia residenziali (da 10 a 40 appartamenti più piastra commerciale al piano terra, con prezzi da 7/800mila euro a 3 milioni e 500mila/4 milioni di euro e rendita media intorno al 5-7%) che palazzi commerciali e direzionali (con prezzi da 1 milione e 300mila euro a ben oltre i 10 milioni e una rendita media intorno al 6-8%).

Come vedete, il mercato immobiliare di Berlino offre delle ottime opportunità per tutte le tasche. Ma, come fare a orientarsi nella vasta offerta berlinese?
Se tornate la settimana prossima, qui su Il Giornale del Lusso, lo vedremo insieme!


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 28/12/2011.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/12/28/il-tetto-di-lusso-sopra-berlino/