Il bello del mattone

Di nuovo sugli immobili a reddito: dove investire per fare buoni affari?

di Alfiero MASSIMINI*

La scorsa settimana abbiamo iniziato a dare un’occhiata ai principali immobili a reddito, strumenti di investimento molto graditi da fondi di investimento, SGR e investitori istituzionali.

Ma, un investitore privato interessato a questa tipologia di investimento, verso quali prodotti può orientarsi?

Ovviamente molto dipende dal budget. Anche se alcuni imprenditori potrebbero investire tranquillamente importi a otto cifre, di solito un privato ha a propria disposizione cifre che limitano abbastanza la sua capacità di investimento.

Tuttavia, vi sono alcune tipologie di immobili a reddito che sono alla portata anche di un privato. Ad esempio, un piccolo sportello bancario (immobile locato d una banca che vi realizza una filiale, ndr) è un investimento abbordabile e decisamente interessante (a chi non piacerebbe avere una grossa banca che gli paga un cospicuo affitto con un contratto 9+9?).

Vi sono anche altri immobili molto interessanti per un investitore privato. Ad esempio, un piccolo supermercato locato a un gruppo leader della GDO (Grande Distribuzione Organizzata, ndr), oppure un centro logistico affittato al Gruppo Poste Italiane oppure una centrale Telecom Italia, che è un immobile nel quale convergono migliaia di linee telefoniche, smistate poi dalle centrali agli utenti della zona.
Tutti questi immobili hanno tre denominatori comuni: sono locati a grossi Gruppi; la durata del contratto è di minimo 12 anni (6+6) oppure 18 anni (9+9); spesso hanno garanzie fideiussorie a copertura del canone di locazione.

Ma, se volete andare sul sicuro, puntate a un piccolo palazzo, meglio se d’epoca, ubicato nel centro storico di una città. Eseguite un fine restauro e realizzate degli eleganti uffici, per poi affittarlo a professionisti di buon livello (notai, avvocati, studi associati di commercialisti e consulenti aziendali). Avrete un rendimento garantito e dormirete sereni. 

Inoltre, un immobile di questo tipo garantisce, oltre al rendimento, un costante capital gain (rivalutazione del capitale investito, ndr). Lo stesso purtroppo non si può dire di un supermercato o di un centro logistico, che hanno un valore immobiliare decisamente più basso (sono dei prefabbricati che, di solito, sono ubicati fuori dal centro storico).

Però, una volta individuato l’immobile più adatto, da quali incognite e rischi ci si deve proteggere? 

Ovviamente è sempre meglio affidarsi a una società di consulenza immobiliare con esperienza specifica nella consulenza per la ottimizzazione degli investimenti immobiliari a reddito garantito.

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Se però qualcuno di voi ha già un po’ di esperienza e si vuole avventurare nel ‘fai da te’, ecco qualche piccolo suggerimento:

1) Occhio al prezzo. A volte si tende a concentrarsi solo su “quanto rende l’affitto” dimenticandosi che, come qualsiasi altro immobile, va acquistato a un prezzo equo. Quindi, verificate il reale valore di mercato.

2) Non pensate esclusivamente alla percentuale di rendimento e non perdete di vista il capital gain (rivalutazione del capitale investito, ndr). Inoltre, se investite in un immobile posizionato in una buona location, non sarà mai vuoto e avrete maggiori opportunità se lo vorrete rivendere.

3) Attenzione ai difetti. Commissionate sempre un’accurata ispezione e, nel caso emergano difetti o danni, chiedete un preventivo ad almeno un paio di ditte specializzate per poi abbassare il prezzo durante la negoziazione per l’acquisto dell’immobile.

4) Fate una rigorosa due diligence (raccolta e verifica delle informazioni tecniche e finanziarie, ndr). Nel contratto di locazione si possono nascondere delle insidie: controllate la scadenza del contratto di affitto e i termini del diritto di recesso da parte del tenant (locatario, ndr). Occhio anche alle spese di manutenzione ordinarie, che normalmente sono a carico del locatario, ma in alcuni contratti vengono addebitate al locatore, riducendone gli utili.

5) Cercate di ottenere una buona durata contrattuale, minimo 4+4 oppure 6+6 o, meglio ancora, 9+9.

6) Provate sempre a farvi dare dal locatario delle garanzie fideiussorie a copertura del canone di locazione.

Siamo certi che a molti di voi interessino gli immobili a reddito, quindi torneremo presto con nuovi articoli mirati.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 09/11/2011.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/11/09/il-bello-del-mattone/

Ciao inflazione! Investo nel mattone

Sicurezza, certezza di rendimento e costante rivalutazione: sono gli immobili a reddito

di Alfiero MASSIMINI*

Il “mattone” rappresenta per l’immaginario collettivo il classico bene rifugio nel quale investire con tranquillità, sapendo che il proprio capitale è al sicuro e aumenterà costantemente il proprio valore nel tempo.

Gli immobili a reddito garantito sono strumenti di investimento che, grazie alle caratteristiche di sicurezza e rivalutazione costante nel tempo, sono sempre più utilizzati da fondi, SGR (Società di Gestione del Risparmio, ndr) e investitori istituzionali, che li affiancano agli strumenti di investimento tradizionali.

Questo è il primo di una serie di articoli con i quali tratteremo periodicamente i vari aspetti legati a questa tipologia di proprietà immobiliari.

Sicurezza, certezza di rendimento e costante rivalutazione del capitale ne fanno strumenti ideali per un investimento di lungo periodo. Inoltre, in un ottica di lungo termine, gli immobili a reddito rappresentano un ottimo metodo per proteggersi dall’inflazione.

Questi asset (proprietà, ndr) immobiliari sono generalmente locati per lunghi periodi, normalmente 18 anni con contratto 9+9, e i loro canoni di locazione sono garantiti da fideiussione bancaria.

Già, fideiussione… è proprio questa la parola magica che, credetemi, fa un’enorme differenza.

Infatti, alcuni investitori privati posseggono appartamenti affittati a degli inquilini, altri sono proprietari di un bar affittato al gestore e altri ancora hanno un capannone oppure un ufficio locato a un’azienda. Ognuno di questi immobili può rappresentare una formula di reddito interessante, che però ha spesso una grossa lacuna: non è garantito. 

Infatti, l’inquilino di un appartamento può avere dei problemi contingenti che gli impediscono di pagare l’affitto (in realtà, questo è un problema che negli ultimi tempi è vissuto anche da alcune aziende che, a causa della crisi, faticano a versare regolarmente il canone di locazione e mantenere gli impegni contrattuali).
 
           

Quindi, se volete dormire tranquilli, è ideale investire in un immobile a reddito che abbia una garanzia fideiussoria a copertura del canone di locazione. Per ovvie ragioni, questo non sarà possibile con un appartamento affittato a un inquilino privato e, anche con alcune aziende locatarie di capannoni e uffici, è spesso difficile ottenere di inserire questa clausola contrattuale, ma vale sicuramente la pena di provarci.

Per i fondi, le SGR e gli investitori istituzionali è molto più semplice tutelare il proprio investimento applicando garanzie fideiussorie ai canoni di locazione, ma ovviamente essi investono in grossi asset immobiliari che spesso richiedono investimenti a otto e nove cifre. 

Vengono acquistati interi centri direzionali, centri logistici, pacchetti di sportelli bancari (immobili locati a banche che vi realizzano le proprie filiali), supermercati e interi centri commerciali.

Altri immobili a reddito graditi agli investitori istituzionali sono le cliniche private e le RSA (strutture Residenziale Sanitarie Assistenziali, meglio conosciute come case di riposo, ndr). 

Invece, alcuni fondi oggi investono meno volentieri negli hotel e strutture turistiche, a causa della crisi e del conseguente calo delle giro di affari (anche se, in realtà, gli alberghi di lusso non ne hanno risentito più di tanto).

Un’altra tipologia di investimento che, da un certo punto di vista, può rientrare nella categoria degli immobili a reddito è quella degli impianti fotovoltaici. Non ci riferiamo ovviamente al piccolo impianto che possiamo realizzare sul tetto di casa nostra, ma ai grandi impianti da molti mWp (megaWatt prodotti) che arrivano a superare i 100 milioni di investimento e rendono diversi milioni di euro all’anno. 

I proprietari di questi impianti guadagnano sia dai contributi garantiti per 20 anni dal GSE (Gestore Servizi Elettrici S.p.A., ndr), sia dalla vendita della corrente elettrica prodotta.

Ma, un investitore privato interessato a un immobile a reddito, come fa oggi d orientarsi nella vasta offerta di immobili a reddito? E da quali incognite e rischi deve proteggersi?
 
Questo lo vedremo la settimana prossima… tornate a trovarci qui, su Il Giornale del Lusso.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 03/11/2011.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/11/03/ciao-inflazione-investo-nel-mattone/

Immobili di lusso, mercato sempre più globale

Le economie emergenti la fanno da padrone nel real estate alto di gamma

di Alfiero MASSIMINI*


Oggi, più che mai, il mercato immobiliare del lusso è divenuto globale. Molte città asiatiche, come Pechino, Hong Kong e Kuala Lumpur, si stanno affermando a livello internazionale e sfidano città occidentali da sempre predilette nel settore dell’immobiliare di lusso. 

Mentre città come Ginevra, Washington e San Francisco sono in calo, al contrario Mosca, San Paolo del Brasile e Mumbai (dove una casa di lusso arriva a costare 17.100 euro al metro quadro) stanno vedendo la loro importanza crescere rapidamente.

Molti immobili di pregio venduti nelle location più prestigiose del mondo vengono acquistati da clienti esteri, pari al 50% a Manhattan, il 60% a Miami e il 65% a Londra. A Parigi, dove l’immobiliare di lusso sta vivendo un vero e proprio boom, gli acquirenti stranieri superano addirittura il 75%.

Anche in Italia gli investitori esteri rappresentano una fetta significativa e, con il sollievo di molti operatori italiani del settore, hanno contribuito a compensare la flessione della domanda interna dovuta alla crisi economica.

L’identikit degli acquirenti di case di lusso sta mutando, riflettendo i cambiamenti dello scenario economico globale degli ultimi anni.

Le economie emergenti la fanno da padrone: i compratori russi, dopo un brusco stop nel periodo più intenso della recente crisi, sono tornati a investire all’estero. Aumentano gli investitori dal Brasile, dove l’economia l’anno scorso è cresciuta del 7,5%. Spuntano anche i primi acquirenti dall’India, che hanno fatto capolino anche a Porto Cervo, e i cinesi, che stanno comperando praticamente ovunque, sia proprietà di lusso che immobili commerciali.

L’andamento del mercato delle proprietà di lusso è influenzato dalle valute locali. Periodicamente, le principali monete come l’Euro, il Dollaro e la Sterlina, soffrono di debolezza e questo sposta l’interesse degli investitori immobiliari da un Paese all’altro. 

Ad esempio, nel 2010 la debolezza della Sterlina ha fortemente rallentato la ripresa del mercato immobiliare di Italia, Spagna e Portogallo, dove gli inglesi hanno sempre acquistato molto volentieri. Ma c’è sempre l’altra faccia della medaglia: è infatti anche grazie alla debolezza della Sterlina che si è ripreso il mercato immobiliare di Londra.

Mentre il valore degli immobili è diminuito in alcune città, come Dubai e Miami, i prezzi a New York e a Londra, sono invece aumentati del 10%. A Parigi, nella zona limitrofa agli Champs Élysées, negli ultimi mesi i valori degli appartamenti di lusso sono cresciuti addirittura del 38%.

Quindi, vale sempre la pena di acquistare un immobile di lusso, non solo per il piacere di possedere una proprietà di pregio, ma anche perché è un ottimo investimento. Del resto si sa… il mattone è sempre il mattone.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 29/08/2011.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/08/29/immobili-di-lusso-mercato-sempre-piu-globale/