Il bello del mattone

Di nuovo sugli immobili a reddito: dove investire per fare buoni affari?

di Alfiero MASSIMINI*

La scorsa settimana abbiamo iniziato a dare un’occhiata ai principali immobili a reddito, strumenti di investimento molto graditi da fondi di investimento, SGR e investitori istituzionali.

Ma, un investitore privato interessato a questa tipologia di investimento, verso quali prodotti può orientarsi?

Ovviamente molto dipende dal budget. Anche se alcuni imprenditori potrebbero investire tranquillamente importi a otto cifre, di solito un privato ha a propria disposizione cifre che limitano abbastanza la sua capacità di investimento.

Tuttavia, vi sono alcune tipologie di immobili a reddito che sono alla portata anche di un privato. Ad esempio, un piccolo sportello bancario (immobile locato d una banca che vi realizza una filiale, ndr) è un investimento abbordabile e decisamente interessante (a chi non piacerebbe avere una grossa banca che gli paga un cospicuo affitto con un contratto 9+9?).

Vi sono anche altri immobili molto interessanti per un investitore privato. Ad esempio, un piccolo supermercato locato a un gruppo leader della GDO (Grande Distribuzione Organizzata, ndr), oppure un centro logistico affittato al Gruppo Poste Italiane oppure una centrale Telecom Italia, che è un immobile nel quale convergono migliaia di linee telefoniche, smistate poi dalle centrali agli utenti della zona.
Tutti questi immobili hanno tre denominatori comuni: sono locati a grossi Gruppi; la durata del contratto è di minimo 12 anni (6+6) oppure 18 anni (9+9); spesso hanno garanzie fideiussorie a copertura del canone di locazione.

Ma, se volete andare sul sicuro, puntate a un piccolo palazzo, meglio se d’epoca, ubicato nel centro storico di una città. Eseguite un fine restauro e realizzate degli eleganti uffici, per poi affittarlo a professionisti di buon livello (notai, avvocati, studi associati di commercialisti e consulenti aziendali). Avrete un rendimento garantito e dormirete sereni. 

Inoltre, un immobile di questo tipo garantisce, oltre al rendimento, un costante capital gain (rivalutazione del capitale investito, ndr). Lo stesso purtroppo non si può dire di un supermercato o di un centro logistico, che hanno un valore immobiliare decisamente più basso (sono dei prefabbricati che, di solito, sono ubicati fuori dal centro storico).

Però, una volta individuato l’immobile più adatto, da quali incognite e rischi ci si deve proteggere? 

Ovviamente è sempre meglio affidarsi a una società di consulenza immobiliare con esperienza specifica nella consulenza per la ottimizzazione degli investimenti immobiliari a reddito garantito.

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Se però qualcuno di voi ha già un po’ di esperienza e si vuole avventurare nel ‘fai da te’, ecco qualche piccolo suggerimento:

1) Occhio al prezzo. A volte si tende a concentrarsi solo su “quanto rende l’affitto” dimenticandosi che, come qualsiasi altro immobile, va acquistato a un prezzo equo. Quindi, verificate il reale valore di mercato.

2) Non pensate esclusivamente alla percentuale di rendimento e non perdete di vista il capital gain (rivalutazione del capitale investito, ndr). Inoltre, se investite in un immobile posizionato in una buona location, non sarà mai vuoto e avrete maggiori opportunità se lo vorrete rivendere.

3) Attenzione ai difetti. Commissionate sempre un’accurata ispezione e, nel caso emergano difetti o danni, chiedete un preventivo ad almeno un paio di ditte specializzate per poi abbassare il prezzo durante la negoziazione per l’acquisto dell’immobile.

4) Fate una rigorosa due diligence (raccolta e verifica delle informazioni tecniche e finanziarie, ndr). Nel contratto di locazione si possono nascondere delle insidie: controllate la scadenza del contratto di affitto e i termini del diritto di recesso da parte del tenant (locatario, ndr). Occhio anche alle spese di manutenzione ordinarie, che normalmente sono a carico del locatario, ma in alcuni contratti vengono addebitate al locatore, riducendone gli utili.

5) Cercate di ottenere una buona durata contrattuale, minimo 4+4 oppure 6+6 o, meglio ancora, 9+9.

6) Provate sempre a farvi dare dal locatario delle garanzie fideiussorie a copertura del canone di locazione.

Siamo certi che a molti di voi interessino gli immobili a reddito, quindi torneremo presto con nuovi articoli mirati.


*CEO The Art of Living – a.massimini@theartofliving.it – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com

Questo articolo è stato pubblicato su Il Giornale del Lusso in data 09/11/2011.
Link all'articolo: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/11/09/il-bello-del-mattone/